Mantenimiento de comunidades de vecinos: derramas, presupuestos y obligaciones

En España hay 9.5 millones de viviendas en régimen de comunidad de propietarios. La diferencia entre una comunidad bien gestionada y una mal llevada se nota en el bolsillo: en la primera pagas cuotas razonables y derramas planificadas; en la segunda te llegan sustos de 4.000-8.000€ porque "ahora hay que reformar la fachada urgente". Esta guía te ayuda a anticipar las obras que tu comunidad va a necesitar y a elegir bien las empresas.

Las obras más caras y frecuentes en comunidades

Rehabilitación de fachada

Cada 10-15 años, especialmente en edificios de los 60-80. Incluye: limpieza, picado de zonas dañadas, reposición de monocapa o estuco, sellado de fisuras, pintura. Obligatorio si la fachada presenta riesgo de desprendimiento (la ITE o IEE lo señala).

Precio: 35-80€/m² de fachada. Para edificio de 4 plantas y 200m² de fachada: 8.000-18.000€. Con andamios incluidos.

Aislamiento térmico exterior (SATE)

Sistema de aislamiento por el exterior con paneles + acabado. Reduce facturas de calefacción 30-50% y elimina humedades. Hay subvenciones del 40-60% del Plan MOVES y Next Generation.

Precio: 75-130€/m² (sin subvención). Para edificio de 4 plantas y 800m² de fachada: 60.000-100.000€ — entre 8 vecinos: 7.500-12.500€/cada uno. Con subvención del 40%: 4.500-7.500€.

Cambio de ascensor

Los ascensores de los 60-80 hay que reemplazarlos por normativa de seguridad. Las inspecciones obligan a cambios cada vez más estrictos: cabina, motor, cuadro de maniobra, puertas, etc.

Precio: 18.000-45.000€ ascensor estándar 6 paradas (todo nuevo). Si es solo modernización (motor + cuadro): 8.000-18.000€.

Cambio de bajantes generales

Las bajantes de fundición o plomo de edificios antiguos se corroen y empiezan a tener fugas en los pisos bajos. Cambio a polipropileno insonorizado: 1.500-2.500€ por bajante (cada portal tiene 2-4 bajantes).

Cubierta / tejado

Renovación de tejado o terraza plana cada 25-40 años. Incluye: retirar capas viejas, impermeabilización con tela asfáltica o EPDM, aislamiento, acabado. Si solo es reparar puntos concretos: 2.000-5.000€. Renovación completa: 70-130€/m².

Pintura de zonas comunes

Portal, escaleras y pasillos. Cada 6-10 años. Incluye preparación + 2 manos.

Precio: 7-14€/m² superficie pintada. Portal medio + 4 plantas escalera: 1.800-3.500€.

Obligaciones legales de comunidades

Inspección Técnica del Edificio (ITE / IEE)

Obligatoria para edificios de >50 años en la mayoría de CCAA. Verifica estructura, fachada, instalaciones. Resultado: certificado favorable o desfavorable con plan de obras.

Precio: 350-700€ + IVA. Cada 10 años repite. Si es desfavorable, hay que hacer obras en plazos legales (típicamente 1-2 años).

Mantenimiento ascensor

Contrato de mantenimiento OBLIGATORIO con empresa autorizada (Schindler, Otis, ThyssenKrupp, KONE, Mac Puar, Embarba). Inspecciones técnicas cada 4 años (gratis con contrato Premium, opcionales con Básico).

Coste: 60-120€/mes contrato Básico (solo emergencias). 120-220€/mes contrato Premium (incluye reparaciones menores).

Limpieza zonas comunes

Si tu comunidad no tiene portero, contratáis empresa de limpieza. Frecuencia típica: 2-3 días/semana en portal y escaleras.

Coste: 80-160€/mes para edificio de 4 plantas. 250-450€/mes para 8+ plantas.

Seguro de comunidad

Obligatorio en muchas CCAA. Cubre responsabilidad civil de zonas comunes, daños por agua entre vecinos, incendios, etc.

Coste: 280-650€/año según tamaño y coberturas.

Mayorías necesarias para aprobar obras

NO todas las obras requieren la misma mayoría en junta. Conocerlo te ahorra batallas inútiles:

• Obras de conservación obligatorias (impuestas por ITE, ayuntamiento, ley): mayoría simple. Quien NO acude no vota.
• Obras de mejora no obligatorias (instalar piscina, cambiar fachada por motivo estético): 3/5 partes propietarios + 3/5 cuotas.
• Innovaciones perjudiciales para algunos vecinos: unanimidad.
• Modificaciones zonas comunes (ampliar portal, dividir terraza común): unanimidad.
• Obras de accesibilidad (rampa, ascensor nuevo) si hay >70 años o discapacidad: mayoría simple aunque rompa estética.
• Instalación punto de carga vehículo eléctrico: NO necesita aprobación de junta (solo notificar). Costes a cargo del vecino que lo usa.
• Instalación placas solares: mayoría simple si las costea la comunidad. Sin aprobación si las pone un vecino en su tejado privativo.

Cómo elegir empresa para obras de comunidad

• Pide MÍNIMO 3 presupuestos comparables (mismas partidas, mismas calidades).
• Verifica que tienen seguro de responsabilidad civil mínimo 600.000€ y todoriesgo construcción.
• CIF, año de constitución, referencias de obras hechas en otras comunidades de la zona.
• Cláusulas de retraso: penalización por días de demora (típico 0.5-1% del presupuesto/día).
• Hito de pago: NUNCA más del 30% al inicio. Resto contra avance verificado por administrador o aparejador.
• Aparejador / arquitecto técnico: siempre que la obra >25.000€. Por 1.500-3.500€ tienes supervisión profesional que ahorra muchísimos sustos.
• Garantía mínima 1 año (decenal en obras estructurales por ley).

Subvenciones y ayudas (2026)

Plan Next Generation EU (Rehabilitación Vivienda)

Subvenciona 40-65% de obras que reduzcan consumo energético: aislamiento, ventanas eficientes, calderas de biomasa o aerotermia, placas solares, suelo radiante. Para edificios completos hasta 80% en algunos casos.

Tramita: tu comunidad debe contratar un técnico habilitado que haga el certificado energético antes y después. La subvención llega 6-12 meses tras finalización de obra.

Plan MOVES III (movilidad)

Hasta 70% de instalación de puntos de carga vehículo eléctrico en garajes comunitarios. Hasta 800€ por punto.

Subvenciones autonómicas y municipales

Cada comunidad autónoma y muchos ayuntamientos tienen sus propios planes para fachadas, ascensores, accesibilidad. Pregunta a tu administrador o consulta directamente la web de tu CCAA.

Preguntas frecuentes